Erhaltungsrücklage und Werbungskostenabzug: Neues Urteil des BFH zur steuerlichen Behandlung von Zahlungen in Wohnungseigentümergemeinschaften

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In einem aktuellen Urteil (Urt. v. 14.01.25, Az. XI R 19/24) entschied der Bundesfinanzhof (BFH), dass Einzahlungen eines Wohnungseigentümers in eine Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht als Werbungskosten abgezogen werden können. Im vorliegenden Fall stellte sich die Frage, ob Zahlungen eines Wohnungseigentümers an eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erhaltungsrücklage im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG als Werbungskosten abziehbar sind.

Sachverhalt:

Die Kläger sind Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welche eine Erhaltungsrücklage gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG führt. Die Kläger leisteten Einzahlungen in diese Rücklage und beantragten, die Zahlungen als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 9 Abs. 1 EStG abzuziehen. Das Finanzamt verwehrte diesen Abzug mit der Begründung, dass der Abfluss der Mittel in die Erhaltungsrücklage noch keine konkreten Erhaltungsmaßnahmen darstellt. Ein Werbungskostenabzug setze gemäß der Rechtsprechung des BFH erst mit der tatsächlichen Verwendung der Rücklagenmittel für Erhaltungsmaßnahmen ein. Die Kläger machten geltend, dass mit der Einzahlung in die Erhaltungsrücklage bereits der erforderliche Abfluss im Sinne des § 11 Abs. 2 EStG vorliege, da die Rücklage zweckgebunden für Erhaltungsmaßnahmen genutzt werde und der Wohnungseigentümer keine Verfügungsmacht über das eingezahlte Vermögen habe.

Entscheidung:

Der erkennende Senat des BFH entschied, dass die Klage auf Anerkennung der Zahlungen als Werbungskosten abzuweisen ist. Er folgte der Ansicht des Finanzamts und bestätigte seine bisherige Rechtsprechung, wonach Zahlungen an eine Erhaltungsrücklage erst dann als Werbungskosten abziehbar sind, wenn die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Der BFH wies darauf hin, dass der Abzug von Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 EStG einen unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voraussetzt. Zahlungen in eine Erhaltungsrücklage stellen lediglich eine Mittelvorsorge dar und begründen noch keinen tatsächlichen Abfluss, der für die Abzugsfähigkeit erforderlich ist.

Des Weiteren nahm der BFH zur Kenntnis, dass die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vom 01.12.2020, die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit verleiht, keine Auswirkungen auf die steuerliche Beurteilung der Zahlungen hat. Die steuerrechtliche Beurteilung bleibe unverändert, da der Abzug von Werbungskosten weiterhin vom tatsächlichen Einsatz der Rücklagenmittel für Erhaltungsmaßnahmen abhängt.

Fazit:

Der BFH hat die Klage abgewiesen und die Entscheidung des Finanzamts bestätigt. Zahlungen in eine Erhaltungsrücklage sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, da sie keine konkreten Erhaltungsmaßnahmen darstellen. Ein Abzug ist erst möglich, wenn die Mittel tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Die Reform des WEG 2020 ändert nichts an dieser steuerlichen Bewertung.

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